Kaufnebenkosten beim Mehrfamilienhaus
Mit welchen Nebenkosten müssen Sie rechnen?
Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Da die Kaufpreise bei Mehrfamilienhäusern in der Regel höher liegen als bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern, sind auch die absoluten Nebenkosten entsprechend höher. Planen Sie diese Kosten von Anfang an in Ihre Investitionsrechnung ein.
Übersicht der Kaufnebenkosten
| Kostenart | Wonach sie sich richtet | Besonderheit beim Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises (Bayern) | großer Einzelposten; mitverkauftes Inventar mindert die Bemessungsgrundlage |
| Notarkosten | gesetzliche Gebührenordnung, gestaffelt nach Kaufpreis | steigt mit der Zahl beurkundeter Klauseln |
| Grundbuchkosten | gesetzliche Gebührenordnung, gestaffelt nach Kaufpreis | fällt zusätzlich zur Notarrechnung an |
| Maklerprovision | vorab schriftlich vereinbarter Satz | bei Renditeobjekten frei verhandelbar, nicht an das Bestellerprinzip gebunden |
| Summe | alle vier hängen am Kaufpreis | bei den höheren MFH-Preisen entsprechend hohe absolute Beträge |
Rechnen Sie die Nebenkosten in die Investitionssumme ein: Nicht der reine Kaufpreis ist die Bezugsgröße Ihrer Rendite, sondern das, was Sie insgesamt aufwenden mussten, um das Objekt zu besitzen.
Mehrfamilienhaus-spezifische Zusatzkosten
Bei Mehrfamilienhäusern können über die regulären Kaufnebenkosten hinaus weitere Kosten anfallen:
- Due-Diligence-Kosten: Prüfung der Mietverträge, Wirtschaftlichkeitsanalyse und rechtliche Prüfung — bei größeren Objekten empfiehlt sich professionelle Begleitung.
- Gutachterkosten: Ein Wertgutachten oder eine technische Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen kostet je nach Umfang mehrere tausend Euro, kann aber teure Überraschungen verhindern.
- Sanierungsgutachten: Bei älteren Gebäuden ist eine Einschätzung der anstehenden Sanierungskosten (Dach, Heizung, Leitungen, Fassade) sinnvoll.
- Anwaltskosten: Bei komplexen Vertragsgestaltungen — etwa mit bestehenden Gewerbemietverträgen oder Erbbaurecht — kann eine anwaltliche Prüfung ratsam sein.
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Nebenkosten in der Renditeberechnung
Die Kaufnebenkosten sind verlorene Kosten — sie erhöhen Ihre Investitionssumme, ohne den Ertrag zu steigern. In der Nettomietrendite müssen die Nebenkosten daher in der Bezugsgröße enthalten sein. Ein Objekt mit scheinbar guter Rendite kann durch hohe Nebenkosten deutlich unattraktiver werden.
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Häufige Fragen zu MFH-Kaufnebenkosten in Leverkusen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim MFH in Leverkusen?
Sie bestehen aus vier Posten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision. Alle vier hängen am Kaufpreis — und weil Mehrfamilienhäuser teurer sind als Wohnungen oder Einfamilienhäuser, fallen sie hier absolut deutlich höher aus, auch wenn der prozentuale Anteil vergleichbar bleibt.
Bei uns von Finestep Immobilien GmbH kalkulieren wir die Gesamtkosten für das konkrete Objekt transparent — einschließlich der Frage, ob sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer legal senken lässt.
Wie kann ich die Grunderwerbsteuer beim MFH in Leverkusen sparen?
Optimierungsmöglichkeiten:
- Inventarwerte separat aufführen (Einbauküchen, Betriebsmittel)
- Share-Deal statt Asset-Deal — kommt erst bei großen Objekten in Betracht
- Anteilige Vereinbarungen bei Erbengemeinschaften
Mitverkauftes Inventar zählt nicht zur Bemessungsgrundlage: Was im Kaufvertrag sauber getrennt und realistisch bewertet ausgewiesen ist, mindert die Steuer. Wichtig ist die Betonung auf realistisch — überhöhte Inventarwerte fallen dem Finanzamt auf. Ob eine Share-Deal-Struktur sich rechnet, klärt Ihr Steuerberater am konkreten Fall.
Welche Notarkosten fallen beim MFH-Kauf in Leverkusen an?
Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und nach dem Kaufpreis gestaffelt — verhandeln lässt sich daran nichts, dafür sind sie vorab exakt berechenbar. Die Grundbuchgebühren kommen separat hinzu.
Bei mehreren beurkundeten Klauseln — Erschließungszusagen, komplexe Mietverträge, Rücktrittsrechte — steigt der Aufwand und damit die Rechnung. Ihr Notar nennt Ihnen den Betrag vorab, wenn Sie danach fragen.
Welche Zusatzkosten habe ich beim MFH-Kauf in Leverkusen?
Über die Standardnebenkosten hinaus:
- Bausachverständiger — Aufwand je nach Gebäudegröße und Zahl der Wohneinheiten
- Steuerliche Beratung vor dem Kauf, besonders bei Aufteilungsabsicht
- Anwaltliche Vertragsprüfung bei komplexen Mietverhältnissen (optional)
- Bereitstellungszinsen bei verzögerter Mittelabrufung
- Schätzgebühren der Bank
Diese Posten fallen nicht bei jedem Kauf an, summieren sich aber schnell. Planen Sie sie ein, statt sie zu hoffen — und holen Sie für die drei erstgenannten vorab konkrete Angebote ein.
Sind MFH-Kaufnebenkosten in Leverkusen steuerlich absetzbar?
Ja, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Sachverständigenkosten werden als Anschaffungsnebenkosten in die Abschreibungsbasis aufgenommen. Abgeschrieben wird allerdings nur der Gebäudeanteil — der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor. Abschreibungsdauer und -satz richten sich nach dem Baujahr und sind gesetzlich geregelt.
Erhaltungsaufwendungen direkt nach Kauf können unter bestimmten Bedingungen sofort abgezogen werden. Wichtig: Erhaltungsaufwand vs. anschaffungsnahe Aufwendungen — das definiert der Steuerberater individuell.
Wie wirken sich Nebenkosten auf die MFH-Rendite in Leverkusen aus?
Erheblich. Die Nebenkosten sind verlorene Kosten — sie erhöhen die Investitionssumme, ohne den Ertrag zu steigern. Die Miete bleibt dieselbe, die Bezugsgröße wächst; also sinkt die Rendite, und zwar spürbar.
In der Nettomietrendite müssen die Nebenkosten in der Bezugsgröße enthalten sein. Wir bei Finestep Immobilien GmbH kalkulieren immer die Gesamtinvestition als Renditebezug.
