Immobilien-Lexikon Gewerbekauf – die wichtigsten Begriffe erklärt
Damit Sie in Verhandlungen die Fachsprache verstehen
Im Gewerbekauf tauchen Begriffe auf, die im Privatkauf selten sind: Cap Rate, Indexierung, Letter of Intent, Share Deal, ESG-Mietvertrag, KV-Tauglichkeit, Auflassungsvormerkung. Verkäufer, Anwälte und Banken verwenden diese Begriffe routiniert. Wer mitreden will, sollte sie verstehen.
Wirtschaftliche Begriffe
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Cap Rate / Renditesatz | Verhältnis Mietertrag zu Kaufpreis — je niedriger, desto sicherer und teurer das Objekt |
| Cashflow | Nettoertrag aus dem Objekt nach Abzug von Betriebskosten und Finanzierungskosten |
| Multiplikator | Kehrwert der Cap Rate — je niedriger die Rendite, desto höher der Faktor |
| Wertberichtigung | Anpassung des Werts bei Substanzschwächen oder Mietverlusten |
| Modernisierungsstau | Aufgeschobene Investitionen, die der Käufer übernimmt |
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Vertragsbegriffe
- Letter of Intent (LoI) – unverbindliche Absichtserklärung beider Seiten vor Vertragsabschluss.
- Auflassungsvormerkung – Grundbuch-Eintragung, die den Käufer vor anderen Zugriffen schützt.
- Indexierung – Mietzins-Kopplung an den Verbraucherpreisindex.
- Konkurrenzschutz – Mietvertragsklausel, die Wettbewerb im Gebäude einschränkt.
- Share Deal – Kauf der Gesellschaft, die die Immobilie hält, statt der Immobilie selbst.
- Asset Deal – klassischer Immobilienkauf (Gegenstück zum Share Deal).
Bewertungs- und Markt-Begriffe
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| 1A- / 1B- / 2-Lage | Lagestufen-Kategorie, beschreibt Passantenfrequenz und Standortqualität |
| ESG | Environmental, Social, Governance — ökologische und soziale Bewertungsmaßstäbe |
| KV-Tauglichkeit | Anerkennung von Praxisräumen durch die Kassenärztliche Vereinigung |
| Off-Market | Vermarktung ohne öffentliche Inserate, nur über Netzwerk |
| Bestandsschutz | Erhaltene Genehmigungen für bestehende Nutzung trotz neuer Vorschriften |
| Beleihungswert | Wert, den die Bank für die Finanzierung ansetzt (meist unter Marktwert) |
Häufige Fragen zum Gewerbe-Lexikon in Leverkusen
Was ist der Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal?
Beim Asset Deal kaufen Sie die Immobilie direkt, beim Share Deal die Gesellschaft. Bleibt der erworbene Anteil beim Share Deal unter der gesetzlichen Schwelle, kann Grunderwerbsteuer entfallen — nur bei großen Investments mit Anwalt-Konzeption sinnvoll.
Was bedeutet ESG-Mietvertrag konkret?
Ein Mietvertrag mit Klauseln zu Energie, Umwelt und sozialen Pflichten — zunehmend von größeren Mietern verlangt, da sie eigene ESG-Berichtspflicht haben.
Wie funktioniert die Cap Rate?
Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis — gibt die Rendite des Objekts an. Niedrige Cap Rate = sichere Lage und teures Objekt, hohe = mehr Rendite, aber mehr Risiko.
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Eine vorläufige Grundbucheintragung nach Notartermin — sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Objekt nochmal an jemand anderen verkauft.
Wofür steht Off-Market?
Vermarktung ohne öffentliche Inserate, nur über persönliches Netzwerk — bei Gewerbe Standard für sensible Verkäufe.