Erschließung und Baurecht
Was bedeutet Erschließung?
Bevor auf einem Grundstück gebaut werden kann, muss es erschlossen sein — das heißt, es muss an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen werden. Der Erschließungsgrad bestimmt, welche Anschlüsse bereits vorhanden sind und welche Kosten noch auf Sie zukommen.
Vollerschließung vs. Teilerschließung
Ein voll erschlossenes Grundstück verfügt über alle notwendigen Anschlüsse und ist sofort bebaubar. Ein teilerschlossenes Grundstück hat nur einen Teil der Anschlüsse — die restlichen müssen auf Kosten des Eigentümers hergestellt werden.
Was muss erschlossen sein?
- Straße: Zufahrt und Zugang zum öffentlichen Straßennetz
- Wasser: Anschluss an die öffentliche Trinkwasserversorgung
- Abwasser: Anschluss an die Kanalisation (Schmutz- und Regenwasser)
- Strom: Anschluss an das Stromnetz des örtlichen Versorgers
- Gas: Anschluss an das Gasnetz (falls vorhanden und gewünscht)
- Telekommunikation: Telefon, Internet, Glasfaser — zunehmend als Standard erwartet
Erschließungsbeiträge: Wer zahlt?
Die Kosten für die erstmalige Erschließung trägt zu einem großen Teil der Grundstückseigentümer. Die Gemeinde kann einen erheblichen Teil der Erschließungskosten für Straßen per Bescheid auf die Anlieger umlegen. Bei Kanal, Wasser und Strom stellen die Versorgungsunternehmen eigene Beiträge in Rechnung.
Wichtig: Auch bei einem bereits bebauten Grundstück können nachträgliche Erschließungsbeiträge anfallen — etwa wenn die Straße erstmalig ausgebaut wird. Prüfen Sie beim Kauf, ob noch offene Erschließungsbeiträge bestehen.
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Baurecht prüfen: Die Bauvoranfrage
Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie klären, ob Ihr geplantes Bauvorhaben dort genehmigungsfähig ist. Dafür gibt es die Bauvoranfrage (auch: Bauvorbescheid). Sie ist ein formaler Antrag beim Bauamt, mit dem Sie vorab prüfen lassen, ob ein bestimmtes Vorhaben grundsätzlich zulässig ist.
Die Bauvoranfrage ist kostenpflichtig — die Gebühr richtet sich nach dem Umfang —, gibt aber Planungssicherheit — besonders bei Grundstücken ohne qualifizierten Bebauungsplan.
Altlasten und Bodengutachten
Ein Bodengutachten (Baugrundgutachten) prüft zwei Dinge: die Tragfähigkeit des Bodens für das geplante Gebäude und mögliche Kontaminationen (Altlasten). Altlasten können aus früherer gewerblicher oder industrieller Nutzung stammen und eine teure Sanierung erfordern.
Prüfen Sie vor dem Kauf das Altlastenkataster der Stadt. Ein Bodengutachten ist je nach Aufwand mit überschaubaren Kosten verbunden und bei jedem Grundstückskauf dringend zu empfehlen.
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Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Erschließung prüfen — vor dem Kauf
Wir prüfen den Erschließungszustand und das Baurecht für Sie, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. So vermeiden Sie unerwartete Kosten und stellen sicher, dass Ihr Bauvorhaben umsetzbar ist.
Häufige Fragen zur Grundstückserschließung in Leverkusen
Was kostet die Erschließung eines Grundstücks in Leverkusen?
Die Kosten hängen davon ab, welche Anschlüsse bereits vorhanden sind und welche noch hergestellt werden müssen:
- Straßenerschließung wird anteilig von der Stadt umgelegt und fällt je nach Lage unterschiedlich aus
- Wasser- und Abwasseranschluss schlagen spürbar zu Buche
- Strom-, Gas- und Glasfaseranschluss kommen je nach Bedarf hinzu
Bei einem noch nicht erschlossenen Grundstück können die gesamten Erschließungskosten deutlich ins Gewicht fallen. Wir prüfen den Erschließungszustand vor dem Kauf, damit Sie diese Kosten realistisch einplanen können.
Wer zahlt die Erschließungsbeiträge in Leverkusen?
Bei erstmaliger Erschließung: Die Stadt kann einen erheblichen Teil der Straßen-Kosten auf die Anlieger umlegen. Bei Kanal, Wasser und Strom stellen die Versorgungsunternehmen separate Beiträge in Rechnung.
Wichtig: Auch bei bereits bebauten Grundstücken können nachträgliche Beiträge anfallen, wenn die Straße erneuert wird. Wir bei Finestep Immobilien GmbH prüfen offene Beiträge vor jedem Kauf.
Wie prüfe ich Altlasten beim Grundstück in Leverkusen?
Pflichtprüfungen:
- Altlastenkataster der Stadt einsehen
- Historische Luftbilder auf frühere Gewerbenutzung prüfen
- Bodengutachten bei Verdacht
Altlasten-Sanierungen können je nach Belastung sehr teuer werden — bei Verdacht ist Vorsicht geboten. Wir bei Finestep Immobilien GmbH kennen die Risikoquartiere in Leverkusen.
Was kostet ein Bodengutachten in Leverkusen?
Je nach Aufwand fallen überschaubare Kosten an. Es prüft Tragfähigkeit des Bodens und mögliche Kontaminationen. Bei Hanggrundstücken oder ehemaliger Gewerbenutzung dringend empfehlenswert.
Sparen Sie hier nicht — die nachträgliche Sanierung kontaminierter Grundstücke kostet ein Vielfaches.
Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Bauerwartungsland in Leverkusen?
Bauland: rechtsgültiger B-Plan, sofort bebaubar. Bauerwartungsland: im Flächennutzungsplan zwar als künftiges Bauland ausgewiesen, aber noch kein rechtsgültiger B-Plan.
Wert von Bauerwartungsland: deutlich unter dem Baulandpreis, je nach Stand der Bauleitplanung. Käufer sind meist Investoren mit langfristigem Horizont.
Was ist Erschließungsbestätigung der Stadtwerke in Leverkusen?
Schriftliche Auskunft der Stadtwerke Leverkusen, welche Anschlüsse bereits vorhanden sind und welche Kosten für noch fehlende Anschlüsse anfallen würden.
Bei uns von Finestep Immobilien GmbH holen wir vor jedem Grundstückskauf diese Bestätigung ein — so verhandeln Sie nicht im Blindflug.
